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A dívida de aluguel e o parcelamento judicial surgem nesta postagem como alerta aos inquilinos que de uma forma ou outra se vêem diante deste tipo de situação e são impelidos a buscar pela via judicial uma solução acreditando que o parcelamento da dívida de aluguel será permitida.

 

Legislação

O CPC- código de processo civil (Lei 5869/73) em seu artigo 745 A( artigo este inserido por outra Lei 11.382/ 2006), permite no curso do processo de execução que o devedor, mediante critérios que este mesmo artigo estabelece, solicite o parcelamento da dívida de aluguel de título extrajudicial em até 06 vezes desde que depositados 30% dos valores devidos atualizados mais honorários e custas integrais. Não cabe aqui entrar em detalhes como veremos adiante. Se algum leitor quiser maiores detalhes é só procurar nos sites de busca pela termo “divida exequenda”.

 

Lei do Inquilinato

As regras referentes a locações residenciais e não residenciais são determinadas por legislação especial ao contrários dos códigos que são legislações gerais. A legislação especial sempre esta acima da geral e portanto deve sempre ser priorizada salvo se omitir-se no assunto a ser discutido.

A lei do Inquilinato 8.245/91 em seu artigo 62 inciso II estabelece as situações que envolvem dívida de aluguel, determinando que o devedor possa quita-la (purgar mora) na inicial da ação de despejo evitando assim que o contrato seja encerrado. Em nenhum momento a legislação se refere a parcelamento da dívida de aluguel e tão pouco se omite ao permitir sua quitação.

 

Parcelamento da dívida do aluguel

Entende-se e o judiciário confirma que o artigo 745 A do CPC não se plica as dívidas referentes a locação de imóveis e portanto seu parcelamento não pode ser proposto pelo devedor e aceito pelo juiz.

De todos os recursos consultados de apelação em ações de execução todos tiveram os recursos negados sob esta alegação. Não pode o código geral se sobrepor a legislação especial.

Sendo assim não existe a possibilidade de parcelamento da dívida salvo em acordo entre as partes credora e devedora.

 

Audiência de conciliação

Não havendo quitação da dívida de aluguel pelo devedor, dentro do prazo legal da Lei do Inquilinato, a primeira audiência será de conciliação onde as partes tentam chegar a um acordo.

Nesta audiência as partes podem acertar valores e chegar a um acordo que terá a homologação judicial. É neste momento que o locador pode aceitar o parcelamento do débito mediante pagamento em juízo das parcelas ou diretamente.

 

O locador aceita o parcelamento: se o locador aceita o parcelamento, o juiz homologa, estabelece multa e juros por descumprimento fato que pode levar o locador a voltar a abrir processo.

 

O locador não aceita o parcelamento: a demora do judiciário é uma das causas que faz com que o locador não concorde em parcelar. Em algumas (quase todas) capitais, o inquilino leva em torno de 3 a 4 meses para ser citado de que o locador entrou com ação judicial. O prejuízo do locador já é muito grande, o inquilino continua no imóvel ganhando tempo e na hora do acordo, desculpem o termo, o locador quer mais é que o inquilino “se ferre”.

 

A figura dos fiadores na dívida de aluguel

Assumem os fiadores, o lugar do inquilino devedor, quando no contrato são solidários e principais pagadores. Atualmente esta prática é a mais viável em contratos de locação por ter o fiador o bem a ser penhorado. Nesta situação aplica-se o mesmo critério.

 

Taxas do imóvel locado

Todas as taxas autorizadas em contrato a serem pagas pelo inquilino incluem-se no montante da dívida do aluguel e da mesma forma não podendo ser parcelada.

 

Conclusão

Justiça inclui, pagamento de honorários da parte vencedora e vencida, custas judiciais e, as custas de uma ação de despejo chegam a 12 alugueis atuais como base de calculo, dívida de aluguel e taxas atualizadas por correção monetária mais juros de 1%. Sendo assim o acordo extrajudicial ainda é o melhor a fazer para o inquilino, exceto quando ocorre a intransigência do credor locador.

 

Na locação de imóveis ainda estamos muito longe de uma boa relação entre locador e locatário principalmente quando ambos querem aquilo que não lhes é devido como a situação em que uma cerâmica quebra e o locador acha que todo o piso deve ser trocado pelo inquilino por não haver outra cerâmica igual ou então, quando o inquilino loca uma casa e acha que o locador tem a obrigação e gradear janelas, portas e muros por direito a proteção.

Quem sabe uma legislação mais simples e objetiva não resolveria pequenas questões e grandes problemas.

 

Fonte: Site: Saber Imobiliário (Maria Angela Camini)

Imagem: Site. Clickhabitação